記者 李茵琳
傳統的地產(chǎn)銷(xiāo)售“金九銀十”已經(jīng)風(fēng)光不再。在新鮮出爐的房地產(chǎn)上市公司三季報中，由于調控政策緊繃、銀根收緊，今年以來(lái)房地產(chǎn)公司成交面積大幅下滑，三分之二的房企上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流為負值。在今年前三季度的業(yè)績(jì)，四成上市房企的營(yíng)業(yè)收入同比下滑，部分中小型房企出現嚴重虧損的跡象。
在這次號稱(chēng)史上最嚴厲的限購、限貸政策調控下，只有少數龍頭企業(yè)還能扛得住。“招保萬(wàn)金”四朵金花的財務(wù)狀況均相對穩健，貨幣資金都略有增長(cháng)。只不過(guò)，可能經(jīng)營(yíng)規模過(guò)大，龍頭房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流卻是排在行業(yè)的倒數之列。
近四成房企凈利潤下滑
2011年上市公司三季報已經(jīng)結束，受到調控政策嚴厲壓制的房地產(chǎn)行業(yè)今年已經(jīng)沒(méi)有“金秋”了?！锻顿Y快報》記者對房地產(chǎn)行業(yè)今年的三季度成績(jì)單進(jìn)行梳理，在這輪政策的強攻下，究竟是哪些房產(chǎn)公司能夠熬得過(guò)冬天？
從整體業(yè)績(jì)上來(lái)看，由于受到限購令、利率上調等因素的制約，今年房地產(chǎn)政策行業(yè)步入近年來(lái)的寒冬。根據wind資訊的統計，兩市共122家房地產(chǎn)上市公司(按證監會(huì )行業(yè)分類(lèi))，有50家公司今年前三季實(shí)現的凈利潤同比下滑，17家公司出現虧損。在這部分業(yè)績(jì)下滑的個(gè)股來(lái)看，多數是前期業(yè)績(jì)就已經(jīng)出現問(wèn)題的公司，率先被洗牌出局。比如，鳳凰股份(6.93,-0.14,-1.98%)(600716)前三季虧損3362萬(wàn)元，同比下滑4048%；S前鋒(17.91,0.15,0.84%)(600733)虧損2173萬(wàn)元，同比下滑1444%；ST園城(600766)虧損721萬(wàn)元，同比下滑733%。
事實(shí)上，能夠熬過(guò)嚴冬的還是傳統的龍頭企業(yè)。三季報顯示，除金地集團(4.99,-0.18,-3.48%)(600383)外，“招保萬(wàn)金”其他三家龍頭房企1-9月的營(yíng)業(yè)收入均表現為增長(cháng)。其中萬(wàn)科(000002)和招商地產(chǎn)(17.14,-0.51,-2.89%)(000024)的營(yíng)業(yè)收入增幅都達到了30%左右，保利地產(chǎn)(9.95,-0.36,-3.49%)(600048)的增幅也達到26%。而金地集團則由于結算面積減少，營(yíng)業(yè)收入下降了37%。不過(guò)金地集團營(yíng)業(yè)收入的絕對金額也達到了64.96億。
從凈利潤上看，四家龍頭房企中也有三家表現為增長(cháng)。其中招商地產(chǎn)和保利地產(chǎn)分別增長(cháng)了46.09%和51.33%，萬(wàn)科也增長(cháng)了9.5%。只有金地出現了下降，并且幅度較大。凈利漲幅差異可能與產(chǎn)品風(fēng)格有關(guān)，中報數據顯示，招商地產(chǎn)與保利地產(chǎn)的毛利率都維持較高水平并出現了增長(cháng)，而萬(wàn)科一直號稱(chēng)中小戶(hù)型為主、面向自住用戶(hù)，產(chǎn)品毛利率相對較低。有分析人士表示，金地集團凈利潤的下降并不說(shuō)明公司基本面發(fā)生變化，若四季度結算資源增多，公司依然有年度同比增長(cháng)的可能。
“四朵金花”經(jīng)營(yíng)現金流行業(yè)倒數
根據wind資訊的統計，兩市122家房地產(chǎn)上市公司，其中有70家公司資產(chǎn)負債率同比上漲。去年前三季度的平均資產(chǎn)負債率為60%，今年前三季度該項指標略有提升，達到63%。在這部分資金比較吃緊的公司中，記者發(fā)現，公司歷年的資產(chǎn)負債率都在高位徘徊。例如，ST園城今年前三季的資產(chǎn)負債率高達110%，另外，高新發(fā)展(11.65,0.00,0.00%)、魯商置業(yè)(5.75,-0.09,-1.54%)、天津松江等房產(chǎn)上市公司其資產(chǎn)負債率都在90%附近掙扎。
另外，在現金流方面，房地產(chǎn)上市公司也是捉襟見(jiàn)肘。120多家房產(chǎn)上市公司，有82家公司今年前三季度的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流為負值，占比接近三分二。
相比起中小規模的房企，行業(yè)龍頭公司資金方面目前還是占有優(yōu)勢。
三季報顯示，招保萬(wàn)金均把“現金為王”作為主要過(guò)冬策略。而貨幣資金也是國際評級機構最為看重的房地產(chǎn)公司的財務(wù)指標。四家房企的財務(wù)狀況均相對穩健，貨幣資金都表現為增長(cháng)。其中保利地產(chǎn)和金地集團的貨幣資金分別增長(cháng)了61%和21.7%，萬(wàn)科和招商地產(chǎn)的貨幣資金也增長(cháng)了7.95%和5.91%。四家房企的貨幣資金都超過(guò)了100億，萬(wàn)科手中的現金更是多達339億。
與此同時(shí)，萬(wàn)科和保利的拿地動(dòng)作并沒(méi)有停止。公告顯示，今年三季度萬(wàn)科和保利均買(mǎi)入了多個(gè)項目，購地金額都超過(guò)了90億。萬(wàn)科在三季報中表示，“鑒于土地市場(chǎng)的調整仍可能持續，公司將繼續堅持謹慎投資的原則，在確保經(jīng)營(yíng)安全性的情況下，關(guān)注合理的投資機會(huì )，實(shí)現穩健發(fā)展。”
不過(guò)，“四朵金花”的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流量卻是排在行業(yè)倒數的位置，也有可能是由經(jīng)營(yíng)規模大導致。數據顯示，至于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流這一指標，保利地產(chǎn)前三季為-66.74億元，排在行業(yè)倒數第二；金地集團為-36.17億元，招商地產(chǎn)為-27.41億元，這三家龍頭該指標都排在行業(yè)倒數前十。