在這樣的弱市下誰(shuí)敢高價(jià)拿地，只有保利地產(chǎn)；在房?jì)r(jià)下跌漸行漸近之時(shí)，誰(shuí)敢頻繁地推出高價(jià)項目，也只有保利地產(chǎn)。
連日來(lái)保利地產(chǎn)在北京市場(chǎng)的動(dòng)作頻頻，特別是其在高端市場(chǎng)的行動(dòng)尤為引人注目。8月10日，保利發(fā)布公告稱(chēng)擬接手中國兵器的薊門(mén)橋項目，該地塊去年成交的樓面價(jià)格就達到了2.75萬(wàn)元/平方米；
時(shí)隔9天之后，保利中央公園和保利東郡兩個(gè)項目拿證上市，其售價(jià)均超過(guò)了4萬(wàn)元/平方米，其中保利東郡的6號樓價(jià)格達到了5.9萬(wàn)元/平方米。
接高價(jià)地、推高價(jià)盤(pán)，保利地產(chǎn)的雙高路線(xiàn)引發(fā)了市場(chǎng)的強烈關(guān)注。
保利在京的雙高路線(xiàn)
按照保利地產(chǎn)今年初的計劃，在北京市場(chǎng)將推出8個(gè)項目，其中保利東郡和保利中央公園項目是保利8年來(lái)首次嘗試的高端的產(chǎn)品。
8月19日，位于望京的保利中央公園和位于石佛營(yíng)的保利東郡，分別取得預售證。保利中央公園此次共有552套房源入市，售價(jià)為4.2萬(wàn)-4.6萬(wàn)元/平方米，而地處東四環(huán)石佛營(yíng)的保利東郡此次共有312套房源入市，售價(jià)4.8萬(wàn)-5.9萬(wàn)元/平方米。
記者了解到，這兩個(gè)項目均是保利地產(chǎn)高價(jià)取得的，2009年12月17日保利以30.4億元拿下了保利中央公園地塊，去年3月以50.4億元拿下了保利東郡項目，兩塊地的溢價(jià)率都超過(guò)100%。
“現在的市場(chǎng)環(huán)境開(kāi)發(fā)商一般全選擇跟周邊項目?jì)r(jià)格持平開(kāi)盤(pán)甚至低開(kāi)，很少有敢于高開(kāi)的。”一位業(yè)內人士向記者表示。
記者了解到，目前在保利中央公園周?chē)?，在售的項目非常少，商品期房的價(jià)格如首開(kāi)國風(fēng)上觀(guān)售價(jià)為3.2萬(wàn)元/平方米，中廣宜景灣3.7萬(wàn)元/平方米，周邊的二手房在3萬(wàn)元/平方米左右，而保利中央公園的價(jià)格達到了4.4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，遠遠高于周邊的房?jì)r(jià)。
在保利東郡附近目前在售項目公園1872的價(jià)格為4.3萬(wàn)元/平方米，華紡易城的尾盤(pán)在3.2萬(wàn)元/平方米左右，保利東郡接近5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)依然略高于周邊房?jì)r(jià)。
在推高價(jià)盤(pán)的同時(shí)保利地產(chǎn)還擬高價(jià)拿地。日前，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，公司董事會(huì )以7票同意、1票反對、1票棄權通過(guò)《關(guān)于北京薊門(mén)橋項目立項的議案》，并授權經(jīng)營(yíng)層通過(guò)收購北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權的方式獲取北京單價(jià)“地王”薊門(mén)橋項目。
薊門(mén)橋項目是世博宏業(yè)于2010年3月在北京市土地拍賣(mài)中獲得。地塊起拍價(jià)格6.25億元，世博宏業(yè)經(jīng)過(guò)58輪競價(jià)，以17.6億元競得，除去建酒店（不低于3.5億元）的成本和面積（3萬(wàn)平方米）后，折合樓面地價(jià)為28308元/平方米，打破了當日上午大望京村1號地27529元/平方米的樓面地價(jià)紀錄，成為當時(shí)的北京市單價(jià)地王。
當時(shí)就有一位保利的股東反對該收購的議案，認為目前的市場(chǎng)下不宜高價(jià)拿地。
北京高價(jià)盤(pán)市場(chǎng)漸失
保利地產(chǎn)連續推出兩個(gè)高價(jià)盤(pán)，主要是受到了上半年來(lái)一些高端項目熱銷(xiāo)的影響，如中海九號公館、金茂府、公園1872等，但是隨著(zhù)高端市場(chǎng)的走熱不少項目的開(kāi)始提價(jià)，導致市場(chǎng)的開(kāi)始轉冷。
根據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統計，8月中上旬城區商品期房的住宅均價(jià)為3.35萬(wàn)元/平方米，較6月上漲了16%。城區和近郊的成交的均價(jià)差距由6月的1.13萬(wàn)元/平方米擴大到1.48萬(wàn)元/平方米，新政后郊區價(jià)格首次低于城區比重超過(guò)了四成，達到44%。近三個(gè)月（6月-8月中旬）城區入市的14個(gè)項目中，有10個(gè)成交的均價(jià)較前一期開(kāi)盤(pán)出現不同程度的上漲，比重已達到71%。
而保利地產(chǎn)推出的兩個(gè)項目中央公園和東郡的價(jià)格較周邊項目全出現了一定程度的上漲，從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據中記者獲悉，從8月19日兩個(gè)項目拿證至8月24日成交依然為“零”。
鏈家地產(chǎn)的首席分析師張月認為，城區商品房的價(jià)格上漲極有可能是短期內市場(chǎng)供求對價(jià)格的博弈表現。多數改善性購房客戶(hù)會(huì )選擇在城區置業(yè)，由于其先賣(mài)后買(mǎi)，購買(mǎi)能力有所保證，即使城區商品住宅的價(jià)格有所上漲，對其購買(mǎi)意愿的影響，相對于首次置業(yè)者較弱，但是這部分客戶(hù)也會(huì )存在一個(gè)購買(mǎi)的底線(xiàn)。
張月認為，城區價(jià)格難以維持過(guò)快上漲，未來(lái)出現價(jià)格漲幅回落的可能性較大，但短期內價(jià)格下降的拐點(diǎn)尚難出現。
“其實(shí)盡管目前房?jì)r(jià)下行的趨勢越來(lái)越明顯，但是一些國企對于房?jì)r(jià)的下調并不敏感，至今還未有國企加入打折促銷(xiāo)的行列。按照北京市的要求房?jì)r(jià)要‘穩中有降’首先強調的是穩，至于何時(shí)降現在還沒(méi)有具體要求，因此國企的定價(jià)往往不會(huì )跟著(zhù)市場(chǎng)走。”一位業(yè)內的開(kāi)發(fā)商向記者表示。
一直以來(lái)保利地產(chǎn)鮮有高端住宅項目，但是隨著(zhù)保障房市場(chǎng)的逐步建立，低端住宅市場(chǎng)的不確定加強，北京保利地產(chǎn)在眾多開(kāi)發(fā)商轉攻商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)刻卻選擇了進(jìn)入高端住宅市場(chǎng)，也是受到了今年以來(lái)不斷下滑的業(yè)績(jì)所影響。
今年7月保利地產(chǎn)實(shí)現簽約面積46.68萬(wàn)平方米，實(shí)現簽約金額50.60億元。而對比6月業(yè)績(jì)數據，保利7月的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)、銷(xiāo)售面積與6月份相比都減少一半以上。6月份，保利實(shí)現簽約面積97.59萬(wàn)平方米，實(shí)現簽約金額113.54億元。
這表明在今年下半年保利地產(chǎn)期望盈利的低端住宅市場(chǎng)將有可能進(jìn)一步萎縮，所以走高端線(xiàn)路成為了一種新的選擇。