在房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷之際，上市房企拋出股權激勵計劃顯然更容易為投資者所接受。
近日，保利地產(chǎn)發(fā)布股權激勵草案，擬授予其董事長(cháng)宋廣菊、總經(jīng)理朱銘新等在內的179名公司相關(guān)管理層及技術(shù)骨干5704萬(wàn)份股票期權，行權價(jià)格為9.79元，按此計算，涉及資金高達5.58億元，若條件達標，則分三期完成。
保利地產(chǎn)此次精心籌劃的股權激勵行權條件，也以業(yè)績(jì)說(shuō)話(huà)。其中規定，在股票期權授權日前一會(huì )計年度，凈利潤增長(cháng)率不低于20%，加權平均凈資產(chǎn)收益率不低于14%，營(yíng)業(yè)利潤占利潤總額的比重不低于90%；而在三個(gè)行權期，平均收益率分別不低于14%、14.5%、15%，凈利潤增長(cháng)率較授權日前一會(huì )計年度分別不低于50%、80%及120%。
A股成功上市以來(lái)，保利地產(chǎn)一直扮演了房地產(chǎn)央企崛起的樣本。市道低迷之際推出股權激勵計劃，既是對未來(lái)幾年業(yè)績(jì)的樂(lè )觀(guān)預期，又何嘗不是對企業(yè)創(chuàng )造力的自我救贖。
被動(dòng)轉型
形勢迫使房企轉型，保利地產(chǎn)亦不例外。
今年以來(lái)，其在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)及養老地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域，以一貫激進(jìn)的方式“跑馬圈地”。
早在2002年，保利地產(chǎn)在“十年規劃”中，就已提出了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的計劃，但直到2010年才將部分精力投入非住宅市場(chǎng)。
據了解，目前保利地產(chǎn)在北京、廣州、上海等一線(xiàn)城市規劃建設19個(gè)寫(xiě)字樓、13個(gè)五星級酒店、8個(gè)購物中心及2個(gè)會(huì )展中心。宋廣菊表示，住宅黃金期過(guò)后，如果公司還需要保持競爭優(yōu)勢，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)必然的選擇。
目前，保利商業(yè)地產(chǎn)的超長(cháng)戰線(xiàn)與其業(yè)績(jì)貢獻相去甚遠。2010年全年，該領(lǐng)域的收入僅為5億元，不及總收入357億元的零頭。按照未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)占收入比例30%的規劃來(lái)看，還有很長(cháng)的路要走。據統計，截至今年9月30日，保利地產(chǎn)拿下了19宗土地，其中商住用地10宗。
保利旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣處于培育期。5月26日，旗下首個(gè)濱海旅游項目保利銀灘公開(kāi)發(fā)售。
此外，保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)拓展中也包括了養老地產(chǎn)。8月份，保利聯(lián)合北京平安投資有限公司斥資2000萬(wàn)元，成立了養老地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)管理公司，持股50%。宋廣菊近日公開(kāi)表示，養老地產(chǎn)有前景，但利潤并不高，房企很難大規模進(jìn)入。
從住宅開(kāi)發(fā)轉型非住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域最大的問(wèn)題仍然是資金。業(yè)內人士認為，“目前，針對開(kāi)發(fā)商的各種融資途徑都卡得很?chē)?，預計還將會(huì )持續一段時(shí)間，這對本來(lái)資金就緊張、還大筆下注了商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，估計未來(lái)一段時(shí)間內會(huì )更糟。”
資金吃緊
這一輪調控之前，保利地產(chǎn)在資本市場(chǎng)上一路“綠燈”。
2006年成功上市后，20億元的募資，讓保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上一路高歌猛進(jìn)，當年銷(xiāo)售額不到84億元，卻在土地市場(chǎng)上投資接近70億元。
上市不滿(mǎn)一年，2007年保利地產(chǎn)就推出增發(fā)融資計劃，新募資金近70億元。當年，其銷(xiāo)售突破百億元（170億元），新拓展項目達11個(gè)，耗資接近150億元。
經(jīng)過(guò)兩年的快速拓展，2009年保利地產(chǎn)再次實(shí)施非公開(kāi)增發(fā)，募集資金達80億元。當年拓展項目38個(gè)，新增土地面積超過(guò)1338萬(wàn)平方米，是之前一年的兩倍之多。
時(shí)隔一年，保利地產(chǎn)卷土再來(lái)，2010年擬通過(guò)非公開(kāi)增發(fā)募集近百億元。但此次“圈錢(qián)”計劃遭遇新一輪宏觀(guān)調控，最終以主動(dòng)撤銷(xiāo)增發(fā)計劃收場(chǎng)。值得玩味的是，保利地產(chǎn)公告該增發(fā)計劃正式撤銷(xiāo)的同時(shí)，正式發(fā)布了前述股權激勵計劃草案。
增發(fā)計劃受阻，但激進(jìn)的擴張之后資金需求卻呈現剛性。保利地產(chǎn)只能另辟蹊徑。除了正常的銀行抵押貸款、擔保貸款等融資方式外，保利亦被迫借道高成本的信托融資。
今年1月份，方正信托為其推出2.4億元的“保利錦程1號集合資金信托計劃”，成本超過(guò)了9.5%。在信托融資中，借道保障房概念于今年6月底北京信托為其推出的3億元“保利南沙河項目”融資成本也不低于7.2%。
激進(jìn)的擴張，遭遇嚴厲的調控，在資金愈加緊張的情況下，保利地產(chǎn)的轉型顯得尤為艱難。業(yè)內人士亦認為，保利地產(chǎn)從資產(chǎn)依賴(lài)型擴張轉向效率推動(dòng)型增長(cháng)，模式的轉型意味著(zhù)資產(chǎn)的擴張速度將減緩。再造懸疑市道逆轉，融資受阻，首先受到挑戰的就是“3~5年再造一個(gè)保利”的構想，即2010年宋廣菊接掌保利地產(chǎn)時(shí)所提出的再造計劃。
事實(shí)上，保利地產(chǎn)爆發(fā)式增長(cháng)的軌跡非常清晰。
上市當年的年底，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)規模從2005年的80億元翻了一番達到了165億元；到2007年是409億元；到2010年超過(guò)了1500億元。若按照總資產(chǎn)規模計算，要實(shí)現再造計劃，其總資產(chǎn)規模將超過(guò)3000億元。
今年以來(lái)，保利的銷(xiāo)售額雖比去年有所增長(cháng)，但被恒大、中海甩在了身后。2010年，萬(wàn)科銷(xiāo)售突破千億元，穩坐榜首；而保利以661.68億元的成績(jì)位居第二。截至今年10月份，保利地產(chǎn)以627億元暫居第四。根據10月份的銷(xiāo)售數據來(lái)看，保利地產(chǎn)同比已連續3個(gè)月下滑，其中9月下滑26.21%（當月萬(wàn)科下滑12%）；10月下滑接近40%（萬(wàn)科則為33%）。
業(yè)績(jì)不斷下滑，給保利地產(chǎn)的再造計劃造成了壓力?；蛟S這正是保利地產(chǎn)拋出股權激勵計劃草案的一個(gè)重要原因。
增長(cháng)放緩的同時(shí)，保利地產(chǎn)拿地規模亦大幅減緩。截至10月底，今年新增項目不到20個(gè)。其負債率則不斷升高。2007年的該項數據僅為68.6%；截止到10月份已升至80.7%。
種種外部環(huán)境似乎都在對保利地產(chǎn)的再造計劃說(shuō)不。股權激勵計劃能否激勵保利地產(chǎn)實(shí)現突圍，在低迷市場(chǎng)到再次充當崛起的榜樣？
■張治東/文