[提要] 先前，保利地產(chǎn)以1.42 億元底價(jià)獨攬琶洲村改造項目，琶洲向來(lái)被廣州市政府定位為將來(lái)發(fā)展核心地帶，商業(yè)環(huán)境、商業(yè)中心都在琶洲，而保利本身在琶洲也有很好的基礎。
先前，保利地產(chǎn)以1.42 億元底價(jià)獨攬琶洲村改造項目，琶洲向來(lái)被廣州市政府定位為將來(lái)發(fā)展核心地帶，商業(yè)環(huán)境、商業(yè)中心都在琶洲，而保利本身在琶洲也有很好的基礎。保利地產(chǎn)副總經(jīng)理何智韜表示說(shuō)，琶洲城中村改造項目整個(gè)廣州都非常關(guān)注，目前這個(gè)項目主要工作有幾個(gè)，第一部分就是居民。琶洲全面開(kāi)工 ，工程如火如荼的開(kāi)始，這部分作為土地整體改造的必然動(dòng)作，保利無(wú)論如何都要把這方面工作做好，無(wú)論從施工的進(jìn)展還是目前所展示交樓標準都是比較滿(mǎn)意，比較理想。開(kāi)發(fā)這部分，前期項目已經(jīng)全面提供了，包括90平米、120平米居住型公寓，還有臨江250—350平米大戶(hù)型，都預計在明年春節后推出市場(chǎng)?，F在項目的整個(gè)展示區和售樓部都在施工進(jìn)行中。
而對于琶洲將來(lái)配套方面的定位，何總介紹說(shuō)，第一大的環(huán)境，琶洲在廣州珠江形成園區半CBD里面，也在會(huì )展黎曼附近;它既享受員村的優(yōu)惠，又有會(huì )展中心;交通方面地鐵也開(kāi)始運行了，還有周邊路網(wǎng)關(guān)系，琶洲路網(wǎng)關(guān)系領(lǐng)先于廣州、整個(gè)中國。而在生活配套上，何總透露說(shuō)：“我們初步估計周邊有五個(gè)五星級酒店，從背面黃冠、香格里拉、還有維斯圢等;項目規劃里有購物中心，還有一萬(wàn)平米的商業(yè)街，基本上可以支撐這個(gè)區域的日常需要。而周邊的辦公環(huán)境方面，現在保利總部在那里，還有國際廣場(chǎng)。2007年，剛剛開(kāi)始招租的時(shí)候，當時(shí)出租率比較低，30%、50%左右;但最近這幾年是100%，租金不斷上漲，我們自己也有差不多40萬(wàn)的寫(xiě)字樓，所以辦公氛圍還是比較強烈。”
而相較于珠江新城同樣是城中村改造的天鑾項目，何總說(shuō)這反映的就是城市開(kāi)發(fā)不同的階段的標志性的廣州項目。他覺(jué)得這兩個(gè)項目三個(gè)差別。
第一、性質(zhì)定位的差別。天鑾作為一線(xiàn)臨江的項目，全部都是商業(yè)性質(zhì)，包括大戶(hù)型商業(yè)性質(zhì)，應該有更多的投資屬性在里面，包括居住的密度，生活便利性跟接近CBD商務(wù)公寓的感覺(jué)。而琶洲雖然處于新CBD的區域，但整個(gè)項目，整體的居住氛圍東邊三個(gè)公園，綠地面積是全廣州最高，小區園林也是最大，居住面積也是最大，琶洲這個(gè)項目本身更偏向居住。
第二、戶(hù)型定位的差別。天鑾項目?jì)A向于以200多平米和400多平米這兩個(gè)產(chǎn)品為主;琶洲項目戶(hù)型定位上跟天鑾剛好錯開(kāi)，兩邊的規劃差不多在一個(gè)時(shí)期，但戶(hù)型剛好完全錯開(kāi)。
第三、項目運作的差別，天鑾項目可能因為大部分是商業(yè)，天匯，商業(yè)占開(kāi)發(fā)一大部分，而住宅這兩年會(huì )迅速出貨、清光，收回投資，這是幾方合作的方式，還是一個(gè)相對比較快方式。而保利琶洲項目總體的體量比較大，如果加上居民復建這部分，項目運作側重居住產(chǎn)品共60萬(wàn)平方;以廣州銷(xiāo)售4、5年的消化周期，還有差不多40多萬(wàn)平方的寫(xiě)字樓。琶洲項目更有向一個(gè)片區開(kāi)發(fā)的概念，一步一步吐出來(lái)。
關(guān)于琶洲項目商業(yè)地產(chǎn)節奏跟住宅節奏如何融合這個(gè)問(wèn)題，何總透露說(shuō)：“商業(yè)我們明年就開(kāi)始，還是住宅先帶動(dòng)。”何總還說(shuō)：“這個(gè)項目是保利在全國標志性的項目，我們都希望這個(gè)項目形象展示、施工、銷(xiāo)售都能做到完美。而我相信這個(gè)項目至少會(huì )讓華南眼前一亮，我們集團公司最優(yōu)秀的團隊都在這里了。”