【編者按】2011年是大多房地產(chǎn)企業(yè)“落難”的年頭。在這一年，樓市調控雷厲風(fēng)行，除萬(wàn)科、恒大等少數一線(xiàn)企業(yè)繼續保持業(yè)績(jì)增長(cháng)外，大多房企陷入融資與銷(xiāo)售的困境，更有不少中小企業(yè)直面生存危機。在一輪又一輪的樓市“限”令下，有人剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，有人轉讓項目股權，也有人降價(jià)跑量解一時(shí)之困。轉型在這時(shí)已不再是房企的選擇題，而是必答題?；厥啄媸邢乱粋€(gè)個(gè)精彩的行業(yè)故事，地產(chǎn)中國網(wǎng)隆重推出2011地產(chǎn)中國“最企業(yè)”盤(pán)點(diǎn)，為您細細品評房企是如何走過(guò)這艱難的一年。
【地產(chǎn)中國網(wǎng)•獨家盤(pán)點(diǎn)】2011年，保利地產(chǎn)銷(xiāo)售732億元，取得了有史以來(lái)最好的成績(jì)。其實(shí)，多年來(lái)，保利正逢高速成長(cháng)期，取得如此成績(jì)，亦在業(yè)界預期之內。此一時(shí)，彼一時(shí)。2010年，保利在全年銷(xiāo)售中排名奪得榜眼，而今年卻被恒大、綠地超越，屈居行業(yè)老四。
貴為“央企”的保利排名何以倒退？其實(shí)，高速增長(cháng)亦是一把雙刃劍。在激進(jìn)跑馬圈地、布局設點(diǎn)的背后，保利亦受困于高負債、與業(yè)績(jì)向左的現金流等不利因素的困擾，在嚴厲的調控下，正在經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的轉型，基于此，保利被評為“2011年最艱難轉身的地產(chǎn)房企”。
艱難轉身
嚴厲調控迫使房企轉型，保利地產(chǎn)亦不例外。2011年以來(lái)，其在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)及養老地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域，以一貫激進(jìn)的方式“跑馬圈地”。其實(shí)，早在2002年，保利地產(chǎn)在“十年規劃”中，就已提出了發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的計劃，但因住宅市場(chǎng)一路瘋漲，該公司并未在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大展拳腳，2010年當嚴厲調控來(lái)襲之際，才將部分精力投入非住宅市場(chǎng)，一場(chǎng)聲勢浩大的轉型大戲就此拉開(kāi)帷幕。
但從目前來(lái)看，保利商業(yè)地產(chǎn)的超長(cháng)戰線(xiàn)與其收入相去甚遠。2010年全年，該領(lǐng)域的收入僅為5億元，不及總收入357億元的零頭。按照未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)占收入比例30%的規劃來(lái)看，其商業(yè)藍圖還需很長(cháng)的路要走。
除此之外，為了規避限購政策，保利亦在旅游及養老地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)力。但保利地產(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊公開(kāi)表示，養老地產(chǎn)有前景，但利潤并不高，房企很難大規模進(jìn)入。顯然，目前還處于“摸著(zhù)石頭過(guò)河”的階段。
大舉進(jìn)軍商業(yè)等領(lǐng)域無(wú)可厚非，但擺在這些開(kāi)發(fā)商面前最大的問(wèn)題就是錢(qián)的問(wèn)題。而在此輪調控之前，保利地產(chǎn)在資本市場(chǎng)上一路“暢通無(wú)阻”，但受調控影響，增發(fā)等一系列的低成本融資計劃無(wú)疾而終，保利地產(chǎn)只能另辟蹊徑。除了正常的銀行抵押貸款、擔保貸款等融資方式外，保利亦被迫借道高成本的信托融資。
激進(jìn)的擴張，遭遇嚴厲的調控，在資金愈加緊張的情況下，保利地產(chǎn)的轉型顯得尤為艱難。目前，保利地產(chǎn)從資產(chǎn)依賴(lài)型擴張轉向效率推動(dòng)型增長(cháng)，模式的轉型意味著(zhù)資產(chǎn)的擴張速度將減緩。
“再造計劃”受阻
突如其來(lái)的嚴厲調控，不僅打亂了保利地產(chǎn)的融資計劃，也給其慣于激進(jìn)的擴張步伐戴上了“緊箍咒”。
實(shí)際上，激進(jìn)的擴張源于“3-5年再造一個(gè)保利”。2010年，被譽(yù)為“鐵娘子”的宋廣菊取代前董事長(cháng)李彬海執掌保利，并提出再造計劃。
理想很豐滿(mǎn)，現實(shí)很骨感。2011年以來(lái)，保利的銷(xiāo)售額雖比去年有所增長(cháng)，但被恒大、中海甩在了身后，增長(cháng)速度亦在放緩，這給保利的再造計劃造成了壓力。其實(shí)，從凈利潤來(lái)看，保利地產(chǎn)的增長(cháng)速度在放緩。2007年同比增長(cháng)超過(guò)121%，2008年則退回至50%，2010年則增長(cháng)39%。
增長(cháng)放緩的同時(shí)，保利地產(chǎn)的拿地規模在今年亦大幅減緩。2009年，其新拓展項目高達38個(gè)，新增土地建筑面積1338萬(wàn)平方米，投資和當年銷(xiāo)售總金額433億元旗鼓相當；2010年，更是一路瘋狂跑馬圈地，拓展了45個(gè)項目，新增土地建筑面積高達1441萬(wàn)平方米；而2011年僅拓展了20個(gè)項目左右，不到過(guò)去兩年的一半。過(guò)去幾年的激進(jìn)圈地，亦不斷推高了負債率。2007年，這一數據僅為68.6%；而到目前為止已升至80.7%，創(chuàng )歷史新高。
因此在嚴厲的調控政策持續發(fā)威的情況下，保利地產(chǎn)的再造計劃或受到了巨大的阻礙。