編者按 作為老牌央企，先天和后天優(yōu)勢均十分顯著(zhù)的保利地產(chǎn)，也不得不面臨“史上最強調控”施加的業(yè)績(jì)增速大減、巨額現金赤字、高負債率等問(wèn)題。但在保利地產(chǎn)已看似“步履蹣跚”的時(shí)候，其央企的背景、靈活而成熟的市場(chǎng)操作、順勢轉型的拓展模式和姣好的年度成績(jì)也讓人看到了保利地產(chǎn)的十足底氣。在調控風(fēng)起云涌的這一年，那個(gè)被稱(chēng)為“激進(jìn)”的保利，已開(kāi)始收斂、慢慢穩健。在“3-5年再造”這個(gè)野心勃勃的目標下，2012年，我們將看到一個(gè)怎樣的保利地產(chǎn)?
老牌央企，保利“步履蹣跚”?
作為大型央企旗下的房地產(chǎn)企業(yè)，保利地產(chǎn)不僅先天優(yōu)勢顯著(zhù)，自身實(shí)力也不凡。但這位房產(chǎn)央企大佬在2011年卻不得不面對業(yè)績(jì)增速大幅減緩、巨額經(jīng)營(yíng)現金赤字、高凈負債率、地王消化不良……等等一系列問(wèn)題，而這些問(wèn)題也不禁讓人發(fā)問(wèn)：老牌央企是否已“步履蹣跚”?
自1月9日晚保利地產(chǎn)(600048)公布了12月份銷(xiāo)售簡(jiǎn)報后，該集團2011年度業(yè)績(jì)情況也大白于眾。簡(jiǎn)報顯示，保利地產(chǎn)2011年度實(shí)現營(yíng)業(yè)收入470.28億元，同比增長(cháng)31.02%;實(shí)現凈利65.14億元，同比增長(cháng)32.39%。
值得指出的是，保利地產(chǎn)12月份簽約面積為51.96萬(wàn)平方米，簽約金額也僅56.21億元，分別同比下降16.47%和37.68%。至此，保利地產(chǎn)已連續五個(gè)月處于負增長(cháng)狀態(tài)，且簽約面積和簽約金額雙雙下降，其中簽約面積同比降幅均在30%左右，而簽約金額同比降幅也保持在12%以上。
逐月來(lái)看，保利今年全年只有6月份簽約金額突破百億，達到113.54億元，同比增長(cháng)78.97%。但首次破百億的記錄，也成了保利今年的唯一，緊接著(zhù)的7月份，其銷(xiāo)售業(yè)績(jì)、銷(xiāo)售面積比前月減少了一半以上，后續業(yè)績(jì)也不見(jiàn)起色。
事實(shí)上，除了業(yè)績(jì)上增速減緩的問(wèn)題，巨額經(jīng)營(yíng)現金赤字和高凈負債率也是保利的兩大心病。老牌保利仍然沿襲過(guò)去5年的老牌運營(yíng)方式，主要靠外部融資解決經(jīng)營(yíng)現金赤字問(wèn)題，而保利地產(chǎn)從外部融入的資金，相當一部分又以存貨的方式持有，并沒(méi)有完全參加周轉。在調控加深、市場(chǎng)交易量持續下跌的2011年，保利地產(chǎn)的存貨量也大幅增加，其隨之將承擔的經(jīng)營(yíng)現金虧空也朝一個(gè)巨額數據奔去，而這個(gè)數據僅在第三個(gè)季度末就已經(jīng)達到了66.7億元。
在負債率上，保利地產(chǎn)2011年資產(chǎn)負債率高達80.74%，另外以第三季度末為限，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率、扣除預收款項后的負債率、凈負債率也分別達到了79%、45%和146%，相比2009年末提高9、8和97個(gè)百分點(diǎn)。
“目前有些房地產(chǎn)企業(yè)的存貨占其資產(chǎn)的比例已高達4/5，這意味著(zhù)如果房?jì)r(jià)下降30%左右，資產(chǎn)負債率高的這些房地產(chǎn)企業(yè)將可能出現資不抵債的情況。”中央財經(jīng)大學(xué)教授魯桂華表示。
急中見(jiàn)穩，保利底氣十足?
“央企的融資成本遠比民營(yíng)企業(yè)低，例如央企的貸款利率大概只有3%，但是像華遠地產(chǎn)這樣的公司，利率幾乎差一倍，3年開(kāi)發(fā)時(shí)間累積下來(lái)的資金成本差出好幾億元。”華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾透露。
不得不說(shuō)“中央企業(yè)”背景提供的融資、拿地等便利的確為保利地產(chǎn)的開(kāi)拓之路加足了底氣，但作為中國首屈一指的大型房地產(chǎn)企業(yè)，保利地產(chǎn)的底氣來(lái)源不限于此。
在“拿業(yè)績(jì)說(shuō)話(huà)”的房地產(chǎn)行業(yè)，雖然保利地產(chǎn)8-12月業(yè)績(jì)連續負增長(cháng)，但其2011年的營(yíng)業(yè)收入仍為470.28億元，凈利也達65.14億元，分別同比增長(cháng)31.02%和32.39%。相關(guān)機構對19個(gè)大型房企年度目標進(jìn)行的統計結果便顯示，今年多家房企到11月份僅完成年度目標的 60%-80%，部分房企完成率甚至不到60%，只有保利地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、中建國際、華潤置地5家企業(yè)完成了年度目標。
而銷(xiāo)售方面，保利作為2011年率先舉起樓市降價(jià)大旗的房企之一，通過(guò)低價(jià)入市、靈活定價(jià)的策略，取得了逆市快跑的效果。據悉，僅保利杭州的灣天地項目，通過(guò)推出低于區域房?jì)r(jià)3千左右的起價(jià)(7280元/平)，便在七天內吸引了兩個(gè)“購房千人團”，回籠資金16.28億元。
實(shí)際上，在2011年嚴厲的宏調背景下，以“激進(jìn)拿地”著(zhù)稱(chēng)的保利，雖然依舊拿下8幅地塊、收購北京薊門(mén)橋單價(jià)地王、繳存10億改造監管資金參與廣州冼村舊改，但其去年其新增權益建筑面積(291.28萬(wàn)平方米)和地價(jià)款(78.24億元)均同比下降(降幅10.51%、 43.12%);2011年，雖然保利地產(chǎn)存貨壓力大幅攀升，但其開(kāi)工面積同比已大幅增長(cháng)……諸多跡象看出，以往被稱(chēng)為“激進(jìn)”的保利，已有收斂，在市場(chǎng)的改變下，其也在順應和調整。
“3-5年內再造一個(gè)保利地產(chǎn)。”這是保利地產(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊給集團定立的目標，按目標計算，保利各項指標年增長(cháng)率最高不會(huì )超過(guò)30%，這是一個(gè)相對保守的指標預測，而公司內部指標往往更高，一旦實(shí)際數據高于預期，便會(huì )給投資者帶來(lái)更多驚喜。由此，在順應市場(chǎng)變化與低姿態(tài)高成長(cháng)性的發(fā)展策略中，保利地產(chǎn)面對2012年的發(fā)展目標不僅可以底氣十足，其或許還能帶來(lái)高出人們預期的驚喜。