[提要]就在2011年即將結束的時(shí)候，保利[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]獲得其在廣州的第二個(gè)舊改項目。而此次獲得的冼村舊改項目位于廣州中心城區，一直頗受業(yè)內及各家房企的關(guān)注。
就在2011年即將結束時(shí)候，保利[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]獲得其在廣州的第二個(gè)舊改項目。而此次獲得的冼村舊改項目位于廣州中心城區，一直頗受業(yè)內及各家房企的關(guān)注。
不過(guò)，較為特別是，與此前廣州舊改大部分通過(guò)招拍掛獲取不同，冼村本次與保利合作直接由冼村村委投票，現場(chǎng)表決。
冼村花落保利
12月9日下午冼村集體經(jīng)濟組織，廣州市冼村實(shí)業(yè)有限公司召開(kāi)股東大會(huì )，對引入合作參與冼村城中村改造的企業(yè)進(jìn)行集體表決。最后，保利房地產(chǎn)股份有限公司中標。
據了解，為確保此次冼村改造順利進(jìn)行。在12月1日到8日，冼村實(shí)業(yè)有限公司已發(fā)布招商[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]公告，面向全國尋找合作企業(yè)參與冼村城中村改造。
據悉，至8日下午，共有4家公司報名，分別為保利房地產(chǎn)房地產(chǎn)公司、廣州富力地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]股份有限公司、廣州市君源置業(yè)有限公司和廣州市鴻澤實(shí)業(yè)發(fā)展公司。經(jīng)監事會(huì )審議，后兩者由于多項條件不達要求，且未按事先約定在規定時(shí)間內將保證金注入改造資金監管賬戶(hù)，被認為自動(dòng)放棄。
9日下午，冼村集體經(jīng)濟組織廣州市冼村實(shí)業(yè)有限公司召開(kāi)股東大會(huì )，對通過(guò)初選的保利、富力兩家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行集體表決。
根據目前披露信息，在第一輪表決中，57名股東代表有56人投票選擇保利房地產(chǎn)股份有限公司，1人請假。而廣州富力主要是因為注冊資本沒(méi)有達到冼村在《招商公告》中開(kāi)出的條件--注冊資本金不低于15億元而落選。
按事先約定，自10日起，投票結果將公示5天，如無(wú)異議則由保利接手冼村改造。
而保利簽約后須在5個(gè)工作日內將10.24億元注入資金監管賬戶(hù)，以確保復建房不爛尾，村民能在三年半時(shí)間按時(shí)回遷。
這也意味著(zhù)，自2008年冼村舊改正式納入廣州舊改計劃過(guò)去了三年時(shí)間后，冼村舊改終于進(jìn)入實(shí)質(zhì)啟動(dòng)的階段。
資料顯示，早在2008年，廣州市政府在召開(kāi)全市城建工作會(huì )議時(shí)已宣布，冼村、譚村將于2008年進(jìn)行整體改造。
而在2009年7月，天河區就抽調工作人員，協(xié)調開(kāi)展冼村整體改造工作，村公司班子也成立舊村改造領(lǐng)導小組。
2010年2月，廣州市三舊辦正式批復冼村改造方案。2010年4月1日，與村民簽訂拆遷補償安置協(xié)議啟動(dòng)。
2011年3月31日，冼村進(jìn)入全面拆遷階段。
保利舊改前例
對于冼村村民來(lái)說(shuō)，這是關(guān)系到自身切身利益舊改項目，而對于保利來(lái)說(shuō)，這已是其第二個(gè)在廣州的舊改項目。
2009年10月20日，保利底價(jià)拿到了琶洲村捆綁出賣(mài)40萬(wàn)平方米巨無(wú)霸地塊，成交價(jià)為底價(jià)1.42億元。
盡管4幅地塊地價(jià)底價(jià)僅1.42億元，但保利需要承擔約47.7億元“城中村”改造成本和配套綜合費，還要支付3億元用于琶洲地區綜合整治，實(shí)際樓面地價(jià)達到4714元/m2。
根據相關(guān)要求，保利要在2010年6月底前完成琶洲村全面改造拆遷工作。復建安置住宅房屋應當于2011年12月底前完成主體施工，2012年6月底前完成住宅房屋回遷安置。
而此次琶洲的舊改，保利被業(yè)內認為是最合適企業(yè)。因為其除了其總部就設在琶洲的保利國際廣場(chǎng)[最新消息價(jià)格戶(hù)型點(diǎn)評]，自身對當地環(huán)境比較熟悉，處理相關(guān)事宜也較為方便之外等因素外。
保利當時(shí)在琶洲已有保利國際廣場(chǎng)和保利世貿中心兩大項目，無(wú)論是賣(mài)樓還是自己持有經(jīng)營(yíng)都非常有經(jīng)驗，而琶洲村改造首期出讓的四塊地大部分又是金融商業(yè)用途，這使得保利更有連片開(kāi)發(fā)的規模優(yōu)勢。
其實(shí)，據了解，在琶洲舊改之前，保利在廣州已經(jīng)完成農林村的安置房建設，也曾部分參與楊箕等其他城中村的改造項目之中。
但與保利在琶洲舊改項目擁有諸多先天優(yōu)勢不同，此次冼村舊改此前并未聽(tīng)聞任何有關(guān)保利有意的消息。
自主改造模式
不過(guò)，與保利獲得琶洲項目不同，此次保利參與冼村舊改卻并不需通過(guò)土地招拍掛。
事實(shí)上，直到目前，保利進(jìn)入冼村舊改項目之后，將以何種模式參與改造，盈利模式將是如何，都尚未有相關(guān)信息披露。
而據廣東國土規劃科技公司總工程師黃鵬的推測，如果冼村項目尚未經(jīng)過(guò)招拍掛出讓的話(huà)，極有可能這些土地性質(zhì)還是屬于村集體建設用地。
黃鵬稱(chēng)，按照目前的相關(guān)規定，村集體建設用地雖然不能隨意出售轉讓?zhuān)梢耘d建商業(yè)項目，然后由冼村村集體經(jīng)營(yíng)。
其猜測，如果真是如此，那么保利將不能獲得冼村項目的所有權，而保利以后的盈利可能來(lái)自商業(yè)項目的經(jīng)營(yíng)分紅。
對于這種由改造主體城中村自主選擇改造開(kāi)發(fā)商的方式，黃鵬認為與此前模式相比有利有弊。
最大的特點(diǎn)是開(kāi)發(fā)商是由村民自己選擇，但同時(shí)不確定因素也會(huì )比較多。比如因并未經(jīng)過(guò)招拍掛，那么只要有一戶(hù)村民不同意，或對村委不滿(mǎn)意，就可能導致整個(gè)項目停滯。
“畢竟，這是由少數人決定大多數人的事情，處理不好會(huì )很麻煩。”上述人士稱(chēng)。
但廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同卻對此有不同意見(jiàn)，其認為雖然沒(méi)有走招拍掛流程，但不代表是沒(méi)有經(jīng)過(guò)國土局土地審批。
韓世同認為，冼村涉及的土地應該已經(jīng)經(jīng)過(guò)國土局轉換為住宅或商業(yè)用地了。
在韓世同看來(lái)，諸如冼村這種位置重要的舊改項目，其一舉一動(dòng)，任何進(jìn)展應該都是在國土局的指引和主導之下才能進(jìn)行。
韓世同稱(chēng)，其實(shí)本次冼村的出讓過(guò)程與此前新鴻基獲取林和村項目如出一轍，都是并未經(jīng)過(guò)招拍掛流程，但卻是在政府主導之下，由開(kāi)發(fā)商和村委接洽協(xié)調，談妥之后直接簽訂合約。
其續稱(chēng)，從之前與政府相關(guān)人士交談中得知，廣州國土局目前其實(shí)頗為傾向以此方式進(jìn)行以后的舊改項目，最大的好處就是可以協(xié)調多方面的利益。
值得注意的是，冼村項目雖是去年楊箕村出讓一年之后廣州首個(gè)正式啟動(dòng)完成的舊改項目，但在此之前，廣州另有幾個(gè)舊改項目也開(kāi)始運作，其中包括黃浦區沙步村。
在11月底通過(guò)的沙步村改造方案中，比較特別的是沙步村復建安置區總建筑面積144.32萬(wàn)平方米，改造所需資金為68.81億元，全部通過(guò)地塊融資籌集。
和冼村一樣，這又是一例自主改造的項目工程，但與冼村不同的是，沙步村的資金將以賣(mài)地獲取。
黃鵬稱(chēng)，這或許將與獵德村的改造模式更為接近。主要為，出讓部分土地以換取足夠的改造資金，而獲取土地的開(kāi)發(fā)商將在所得用地上進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)。