10月23日，中聯(lián)前海-保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃（下稱(chēng)“保利租賃住房REITs”）獲得上海證券交易所審議通過(guò)，這是國內首單央企租賃住房REITs、首單儲架發(fā)行REITs。本單產(chǎn)品總規模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，由保利地產(chǎn)旗下租賃住房管理運營(yíng)平臺保利商業(yè)公司、安平養老公司運營(yíng)，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級、次級占比為9:1，優(yōu)先級證券評級AAA。本單產(chǎn)品的成功落地，開(kāi)創(chuàng )了租賃住房資產(chǎn)證券化新篇章，對于加快推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設具有非常積極的示范效應。
響應國家政策助力租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，發(fā)揮央企帶頭示范作用
近年來(lái)，國務(wù)院及相關(guān)部委多次印發(fā)意見(jiàn)鼓勵加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)建設，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2016〕39號）及《證監會(huì )、住建部等九部委關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（建房〔2017〕153號）均提到推進(jìn)“房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)”，為住房租賃市場(chǎng)提供金融支持。保利集團董事長(cháng)徐念沙表示，租售并舉已成為國家重要政策，各地政府也紛紛在國土、財稅、金融等政策層面積極響應，保利集團時(shí)刻不忘自身承擔的社會(huì )責任與歷史使命，積極響應政府號召，貫徹“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，努力促進(jìn)住房回歸居住屬性，深入促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。保利集團副總經(jīng)理、保利地產(chǎn)董事長(cháng)宋廣菊表示，本項目是保利集團在住房租賃領(lǐng)域踐行央企責任的首單試水，“REITs”將成為保利集團構建“一主兩翼”業(yè)務(wù)布局的戰略性資本工具，積極開(kāi)拓住房租賃市場(chǎng)的金融創(chuàng )新。
近年來(lái)，住建部積極推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，積極培育機構化、規?；淖》孔赓U企業(yè)，鼓勵國有企業(yè)布局住房租賃業(yè)務(wù)。證監會(huì )債券部副處長(cháng)閆云松表示，本單產(chǎn)品的推出正當其時(shí)，既符合國家大力推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設的宏觀(guān)導向，也為資產(chǎn)證券化在各實(shí)體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛、縱深運用進(jìn)行了新的嘗試和拓展。上海證券交易所相關(guān)人士表示，本單產(chǎn)品對于解決房地產(chǎn)企業(yè)租賃住房投資回收周期過(guò)長(cháng)的“后顧之憂(yōu)”、通過(guò)資本市場(chǎng)資金實(shí)現住房租賃市場(chǎng)輕資產(chǎn)運營(yíng)模式提供了現實(shí)樣本，綜合考慮到保利集團豐富且優(yōu)質(zhì)的租賃住房資源儲備，成熟的運營(yíng)管理經(jīng)驗，以及相關(guān)中介機構的專(zhuān)業(yè)性，希望能夠通過(guò)本單產(chǎn)品的試點(diǎn)對國內REITs的進(jìn)一步發(fā)展、乃至公募REITs的推出發(fā)揮積極推動(dòng)作用。
應對“存量時(shí)代”挑戰，探索房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式轉型路徑
在房地產(chǎn)行業(yè)的“存量時(shí)代”，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大挑戰之一是從“拿地賣(mài)房”模式向“出售與持有運營(yíng)并舉”的轉型。保利集團布局轉型較早，充分發(fā)揮長(cháng)租公寓運營(yíng)與原有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)同合作的優(yōu)勢，通過(guò)旗下租賃住房管理運營(yíng)平臺保利商業(yè)公司、安平養老公司，在租賃住房領(lǐng)域已建立瑜璟閣商務(wù)公寓、諾雅服務(wù)式公寓、N+青年公寓、和熹會(huì )四大品牌，項目布局十余城市，。
保利地產(chǎn)相關(guān)負責人表示，REITs是與持有運營(yíng)商業(yè)模式最佳匹配的金融工具，保利集團已搭建了專(zhuān)門(mén)的RETIs運作平臺——保利瑞馳（橫琴）資產(chǎn)管理有限公司，并擔任本單產(chǎn)品聯(lián)席總協(xié)調人，其優(yōu)秀的資本運作能力為本單產(chǎn)品的順利實(shí)施提供了有力保障。
目前，保利地產(chǎn)已基本形成 “一主兩翼”業(yè)務(wù)板塊布局，將著(zhù)力于以存量物業(yè)為基礎，充分發(fā)揮社區服務(wù)的物業(yè)運營(yíng)、管理能力，構建租賃住房業(yè)務(wù)的利潤模式，積極利用REITs實(shí)施戰略轉型，打造“開(kāi)發(fā)建設-投資孵化-持有運營(yíng)-成熟REITs退出”的完整、閉合業(yè)務(wù)鏈條。
首單儲架發(fā)行REITs，創(chuàng )新實(shí)現REITs的“擴募功能”
中聯(lián)基金執行總經(jīng)理范熙武表示，在當前的資產(chǎn)證券化制度框架下，投資門(mén)檻及流動(dòng)性問(wèn)題尚無(wú)既有可行路徑、有待于公募REITs的出臺。保利租賃住房REITs的“儲架發(fā)行”機制，在當前的資產(chǎn)證券化制度框架內創(chuàng )設出“可以長(cháng)大”的REITs，間接實(shí)現了公募REITs的擴募功能，必將對我國REITs的發(fā)展產(chǎn)生積極而深遠的影響，是我國REITs發(fā)展史上的里程碑式產(chǎn)品。